Публикация:
Тюменские известия, 2012. — № 234 (5676)

28.12.2012 г.


Жилищно-коммунальная сфера: проблемы обслуживания жилого фонда


В статье «Жилищно-коммунальная сфера: отношения, цены, источники развития», опубликованной в «Тюменских известиях» 9 июня с. г., автором рассмотрен блок проблем в отношениях между собственниками жилья, с одной стороны и организациями ЖКХ, в том числе управляющими компаниями (УК) и органами власти, с другой стороны по поводу эксплуатации жилья.

Это проблемы: перегруженности законодательства специальными (техническими, юридическими, экономическими) нормами и знаниями, которыми должно владеть население при эксплуатации жилья, процедурная усложненность и трудоемкость реализации населением своих прав и обязанностей. Также отмечены и неясные компетенции и формы участия населения в регулировании деятельности ЖКХ. Эти проблемы вместе с периодическим повышением стоимости коммунальных ресурсов проявляются в неудовлетворенности и недовольстве населения как потребителей услуг и собственников жилья работой ЖКХ. Предложены и конкретные меры по разрешению некоторых проблем.

Отсылая читателей к указанной статье, все же следует продолжить обсуждение проблематики, выявляемой в ходе проводимой программы модернизации и реформы ЖКХ, которая согласно принятой правительством концепции должна завершиться в 2020 году. Так как то, с чем мы сталкиваемся сегодня, потребляя жилищно-коммунальные услуги: установка приборов учета, рост тарифов, новые счета на ресурсы и услуги, содержание общего имущества и капитальные ремонты, конфликтные отношения с управляющими компаниями и т.п., — и есть желательные и нежелательные результаты хода реформы и модернизации ЖКХ.

Одной из явных и застарелых проблем выступает несбалансированность отношений между населением — собственниками жилья, и управляющими компаниями по поводу эксплуатации жилья и содержания общего имущества в многоквартирных домах. Эти отношения мы видим, и в них мы участвуем, но, следует признать: они более конфликтны, чем позитивны. А почему? Потому что не видно, чтобы деятельность управляющих компаний соответствовала объему собираемых денежных средств с собственников многоквартирных домов.

Основными нормативными документами, которыми должны руководствоваться управляющие компании при обслуживании жилого фонда, — это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Но практика свидетельствует, что эти правила в основном не соблюдаются. Мы видим обшарпанные подъезды, заплесневелые и сырые подвалы с ржавыми трубами-коммуникациями, раскрошенные на стыках с грунтом или тротуаром фундаменты домов — там, где должна быть отмостка с соответствующим уклоном, и т.п. Такое состояние общего имущества типично для жилых домов со сроками эксплуатации более 20 лет. При этом ремонтные работы по устранению этих и других дефектов относятся к текущему (не капитальному) ремонту жилого фонда. Но больше мы видим не ремонты, а, так сказать, «замазывания» и «подкрашивания». Письма и устные обращения к управляющим компаниям произвести ремонтные работы, ссылаясь при этом на заключенные договоры и Правила эксплуатации, чаще остаются без должного ответа и выполнения работ в плановом порядке.

Процедурная усложненность и трудоемкость по предъявлению требований или понуждению управляющих компаний к исполнению своих обязанностей порождает у граждан настроение безысходности, возмущения и недоверия ко всем организациям и учреждениям, в чьей компетенции находятся вопросы функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

Практика также свидетельствует, что и договоры между управляющими компаниями и собственниками (домовыми комитетами) являются документом формальным: УК ретушируют свои обязанности и ответственность различными казуистическими формулировками для их снижения, но дополняет свои права, перекладывая больше обязательств и ответственности, в том числе финансовых, на собственников жилья. При этом общий тон отношений по поводу вопросов обслуживания и ремонтов жилого фонда — это разговоры о недостаточности финансовых средств.

Простой экономический расчет свидетельствует, что финансовых средств для исполнения обязательств по обслуживанию жилого фонда в г. Тюмени вполне достаточно. Так, для обслуживания жилого фонда только по таким услугам, как «техническое обслуживание общих коммуникаций, устройств и помещений домов», «содержание общего имущества» и «текущий ремонт», собственники жилья перечисляют управляющим компаниям с каждого квадратного метра общей площади своего жилья более 8 рублей ежемесячно.

Учитывая, что управляющие компании обслуживают в городе около 10 млн квадратных метров жилья (без учета ТСЖ), получается, что в течение года собирается около одного миллиарда рублей для выполнения указанных работ, то есть трех видов услуг. И это без учета денежных средств, собираемых или не собираемых с предприятий и организаций, занимающих первые этажи и подвалы в жилом фонде. А это: муниципальные и государственные учреждения, магазины, общепит, офисы и т.п. То есть такие учреждения и предприятия также должны участвовать в финансировании не только технического обслуживания общих коммуникаций, устройств и помещений домов, содержания общества имущества и текущего ремонта, но участвовать и в долевом финансировании капитальных ремонтов жилого фонда. Как решается этот вопрос местной властью — неясно. Но управляющие компании скрывают информацию о наличии платежей от таких учреждений и предприятий и, как правило, не показывают ее в сумме собираемых платежей по конкретному объекту — жилому дому. И это тоже тема для отдельного разговора: как учитываются (или не учитываются) данные средства в общем балансе поступлений и расходов всех управляющих компаний.

Таким образом, с учетом полноты собираемых платежей, то есть «со всех», занимающих площади в многоквартирных домах, годовая сумма на проведение только вышеуказанных работ должна составить куда более одного миллиарда рублей. Это означает, повторюсь, что средств для обслуживания жилого фонда города достаточно. И, возможно, достаточно настолько, чтобы в течение двух-трех лет во всех многоквартирных домах в счет этих финансовых ресурсов даже установить общедомовые приборы учета потребления коммунальных ресурсов без привлечения дополнительных средств собственников жилья.

А если этих средств достаточно, чтобы привести в нормативный порядок жилой фонд, то можно было бы пересмотреть сроки и объемы финансирования капитальных ремонтов. Ибо, можно сказать, несделанное и недоделываемое содержание жилого фонда с учетом текущего ремонта приведет к последующему увеличению объема капитального ремонта и его финансирования. При таком безответственном подходе в обслуживании домов можно ожидать, что и запущенные недоделки управляющие компании будут включать в объемы капитального ремонта и, следовательно, получат оплату от собственников жилья дважды или, иначе, собственники жилья их оплатят дважды. Очевидно, физические объемы капитальных ремонтов будут искажены.

Парадокс в системе обслуживания жилья и его финансирования в том, что платежи за жилищные услуги обязательны для населения, но действенного контроля за целевым и эффективным расходованием средств со стороны населения или в интересах населения нет, также как и нет действенного способа понуждения управляющих компаний к выполнению работ по обслуживанию жилья. Хотя формально процедуры исполнения существуют, но фактически они не работают. Подтверждением этому служит и тот факт, что с марта текущего года в счетах на оплату жилищно-коммунальных услуг исчезла расшифровка услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Сложившаяся система отношений по поводу обслуживания жилья позитивных настроений не вызывает. Складывается впечатление, что во многом «жилищно-коммунальная жизнь» города отлаживается и обустраивается под удобство управления эксплуатацией объектов жилищно-коммунального назначения, а не наоборот — для удобства проживания граждан. Как видится, органы управления часто забывают, что в совокупности производственных, финансово-экономических и административных отношений по поводу обеспечения населения коммунальными ресурсами и обслуживания жилья главным субъектом отношений должно быть население — собственники и пользователи жилья.

Таким образом, небольшой анализ поставленных проблем убеждает, что действующая система обслуживания жилого фонда несовершенна и, следовательно, неэффективна в решении этих проблем. Эффективность же заключается не только в достижении и поддержании удовлетворительного (нормативного) технического состояния жилищного фонда, но и в наличии влияния собственников жилья многоквартирных домов на систему обслуживания этих домов. И, как выясняется, договора не выступают действенным инструментом влияния (воздействия) на управляющие компании со стороны собственников. Речь, конечно, идет о системе в целом. На самом деле многие управляющие компании обслуживают жилой фонд должным образом, и у жильцов нет принципиальных претензий.

Что видится и предлагается для рассмотрения совершенствованию обслуживания жилого фонда или исправлению неудовлетворительного обслуживания.

Первое. Нет сомнения в том, что управляющие компании не создаются, чтобы плохо работать. Соблазны возникают тогда, когда отсутствует или недостаточен непрерывный и упорядоченный контроль (прежде всего производственный и финансово-экономический), в том числе и внутренний, и нет действенных мер понуждения к исполнению обязанностей.

Особое внимание муниципальных органов управления, как видится, следовало бы обратить и на способность компаний организовывать работу по обслуживанию жилого фонда с определением оптимального количества обслуживаемого жилья для каждой управляющей компании. Для этого, по всем управляющим компаниям, необходимо осуществить комплексный анализ: постановки производственно-технического планирования, планирования производства работ, наличия ремонтно-строительных возможностей и поставок материалов, так как основные работы по обслуживанию домов производятся в период с мая по сентябрь. Также следовало бы проанализировать полноту и целостность накапливаемых платежей, их правильное использование, и также постановку финансового планирования. При этом важно отметить, что у собственников жилья многоквартирного дома отсутствуют компетенции для проведения комплексных проверок и анализа работы управляющих компаний. Эту работу, по-видимому, должны организовывать власти.

Второе. Это осуществление подбора руководителей управляющих компаний, а именно, обладающих соответствующими специальными знаниями и опытом и, главное, обладающих культурой ответственности при организации и исполнении обслуживания вверенного жилого фонда. Возможно, чтобы руководителей управляющих компаний согласовывали представительные органы власти и граждане — собственники жилья многоквартирных домов. И в целом в коллективах управляющих компаний следует воспитывать культуру ответственности и добросовестности как в работе с населением — собственниками и пользователями жилья, так и в обслуживании жилого фонда.

Третье. Для сбалансированности отношений между управляющими компаниями и собственниками жилья, и в большей степени развития и повышения ответственности управляющих компаний, в предыдущей статье было сделано предложение, суть которого заключается в разделении используемого для расчетов единого счета на оплату жилищно-коммунальных услуг на два раздельных бланка-счета: на коммунальные и жилищные услуги. Оплату второго счета — за жилищные услуги, предоставляемые управляющими организациями, производить только после приемки выполненных работ уполномоченным представителем собственников жилья многоквартирного дома, выбираемого из граждан-собственников. При этом изменение порядка оплаты даже не потребует внесения изменений в действующее законодательство.

Четвертое. Возможна к обсуждению и радикальная мера для осуществления обслуживания жилого фонда в соответствии с нормативными требованиями. Это изъятие части средств, предусмотренных на оплату и проведение вышеназванных трех видов работ-услуг (за исключением аварийно-диспетчерского обслуживания), из распоряжения управляющих компаний и зачисление их на специальные счета, открытые по каждому многоквартирному дому, где средства будут аккумулироваться. Подрядчиков на выполнение работ по обслуживанию домов определять на конкурсной основе, организуемой органами муниципальной власти с участием собственников жилья. Расходование средств осуществлять после приемки работ собственниками жилья совместно, например, с представителями муниципальных служб технического надзора.

Пятое. Часто безответственная и неудовлетворительная работа управляющих компаний по обслуживанию жилого фонда, по-видимому, объясняется и насыщенностью и перегруженностью законодательства специальными нормами, что не позволяет собственникам квалифицированно готовить, исполнять и контролировать договора. Здесь, наверное, стоило бы подумать о формировании специального института правовой, экономической, строительной и технической помощи населению в реализации прав и обязанностей, в контроле по исполнению законодательства и подготовке и исполнению договоров жилищного обслуживания и обеспечения коммунальными ресурсами.

В заключение хотелось бы подчеркнуть, что изложенная и иная проблематика по вопросам обслуживания жилого фонда все-таки требует широкого общественного обсуждения для выработки эффективной системы грамотной эксплуатации нашего жилья. Иначе, точно так же нам скоро придется заниматься проблемами дорогих и плохих капитальных ремонтов, и конфликтность будет нарастать.