Главная / Вопросы экономики и экономической политики / Доступное жилье: пути достижения цели


Публикация:
Статья опубликована в газете «Тюменские извести».

май 2007 г.
Автором осуществлена корректировка стиля текста статьи для размещения на сайте.

Доступное жилье: пути достижения цели


Можно уверенно утверждать, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье» набирает обороты. Повышение качества жизни граждан в «Послании Федеральному Собранию РФ» провозглашено Президентом РФ главной целью национальных проектов. Государство уже накопило определенные финансовые ресурсы, для разрешения давно назревших социально-экономических проблем по приведению условий жизни населения к достойному состоянию. По сути, провозглашение и реализация национальных проектов является той составной и содержательной частью ВВП, смыслом которого и является сам его рост.

Не секрет, что страна в 2006 году еще не достигла многих показателей социального и экономического развития 1990 года, в том числе по вводу в эксплуатацию жилья. Так, если в 1990 году в РСФСР было построено 61,7 миллионов квадратных метров жилья, то уже в РФ в 2003 году было построено 36,4 миллиона квадратных метров, в 2004 г. — 41,0 млн. кв. м., в 2005 г. — 43,6 млн. кв. м., в 2006 г. — 50,2 млн. кв. метров. Темпы строительства жилья, как видно, наращиваются из года в год. Однако, для сравнения, если принять 2002-2006 гг. как «пятилетку», то среднегодовой ввод жилья в этот период оказывается на 36% ниже, чем среднегодовой ввод жилья в пятилетний период 1956–1960 гг. Исторический максимум строительства жилья пришелся на 1986-1990 гг., когда среднегодовой ввод жилья составил 68,7 млн. кв. метров. При этом численность населения РСФСР, по переписи 1989 года, составляла 147 миллиона человек. В среднем строилось почти 0,5 квадратного метра жилья в год в расчете на каждого жителя. В 2006 году на каждого жителя пришлось чуть более 0,35 квадратных метров, а численность населения РФ на конец года составила 142,2 миллиона человек.

Конечно, можно задаться вопросом, почему в течение 15 лет бизнес, активно работая в рыночных отношениях, в условиях свободного приложения инвестиционного капитала, не сориентировался и не направил этот капитал в жилищное строительство и стройиндустрию. Ведь жилищное строительство не менее рентабельный бизнес, чем нефтегазовый. Постоянно растущий спрос нельзя было не заметить. Цены на жилье неуклонно росли скачкообразными темпами из-за отсутствия достаточного предложения. Но видимо сырьевой бизнес оказывается менее трудоемкий и менее рискованный; также и высокоплатежный спрос гарантирован.

Здесь можно указать и на недоработку Правительства РФ, которое своевременно не обнаружило неудовлетворительную динамику спроса и предложения на рынке жилья и не сориентировало бизнес и инвестиции в жилищное строительство и стройиндустрию. Если на первичном рынке средняя цена одного метра квадратного жилья в среднем по РФ составляла в конце 1999 года 7,0 тыс. рублей, то в конце 2006 года цена уже была 36,2 тыс. рублей за метр квадратный. Цена выросла за семь лет почти 5,2 раз. А за последние четыре года (с 2003 г. по 2006 г.) средняя цена в среднем выросла почти в 2,8 раза, при этом среднемесячная начисленная номинальная заработная плата (за этот же период) выросла в среднем по РФ на 95 процентов. Конечно, по регионам РФ, а также по уровням заработной платы разных групп населения ситуация различная, но в целом виден разрыв в темпах роста показателей.

Очевидно, что главное в этой динамике — уровень доходов населения для приобретения жилья, то есть достаточный платежеспособный спрос. Для такой оценки можно и необходимо ввести показатель: платежеспособность населения на покупаемое жилье, то есть соотношение среднемесячной начисленной заработной платы за какой-либо период к средней стоимости одного квадратного метра жилья. Этот показатель можно определить как коэффициент доступности населения (или группы населения) к покупке жилья.

Например, в 2000 году на одну номинально начисленную среднемесячную зарплату в среднем по РФ можно было приобрести 0,25-0,28 квадратных метра жилья на первичном рынке, в 2003 году — 0,35-0,38 квадратных метров, в 2006 году — 0,35 квадратных метров. Результат положительной политики государства налицо. Коэффициент, конечно, можно очистить от налогов и текущего потребления (в заработной плате), но уже видно, что его можно применять для определенной оценки результативности выполнения национального проекта «Доступное и комфортное жилье» как органами государственной власти субъектов федерации, так и органами местного самоуправления муниципальных образований. Сравнение и динамика этого показателя поможет в определенной степени выявить узкие места в жилищной политике региона и переориентировать инвестиционные потоки. С другой стороны, статистические наблюдения за коэффициентом доступности будут способствовать дополнительному контролю над уровнем цен на рынке жилья и добавит «заботы» всем уровням власти по повышению доходов населения, установлению льгот и компенсаций различным категориям граждан.

Учитывая, что в своем Послании Президент РФ поставил новый ориентир национальному проекту: строить не меньше одного квадратного метра жилья в год в расчете на каждого жителя России, то становиться очевидным, что одними программными мероприятиями тут не обойтись. Необходимо будет пересмотреть ранее принятые программы, сбалансировать объемы строительства с производственными возможностями задействованных отраслей экономики и внедрить реальные методы регулирующего воздействия по выполнению планов. А если учесть, что срок выхода национального проекта на требуемые объемы ввода жилья «сжимается», то возникает необходимость мобилизации дополнительных финансовых ресурсов.

Затронем некоторые узкие места, которые, на мой взгляд, совсем не простые для быстрого преодоления и требуют административных усилий, в том числе и в Тюменской области.

Какие источники финансирования национального проекта задействованы? В реализации проекта по жилищному обеспечению населения страны сегодня задействованы все традиционные источники финансовых ресурсов: средства населения, бюджетные средства, кредиты банков и ресурсы системы ипотечного жилищного кредитования, средства инвесторов. Но реальными источниками финансирования являются бюджетные ресурсы для финансирования инфраструктурных объектов, социального жилья и государственной социальной поддержки определенных категорий граждан, и средства граждан, дополнительно пополняемые приростом реальной заработной платы, обеспечивающей рост платежеспособного спроса.

Наблюдающаяся ситуация с начала реализации проекта (с дополнительным анализом статистических материалов) свидетельствует, что источников и объемов финансирования для реализации национального проекта недостаточно.

Ипотечная система жилищного кредитования, как бы она не была востребована, все-таки требует более глубокой проработки для ее массового применения. Ограниченность ее применения населением видится в следующем:

  • средний уровень собственных реальных доходов населения в РФ недостаточен для расчетов по ипотечным кредитам. Снижение процентной ставки по данным кредитам, в основном, не решает проблемы уровня достаточности доходов, так как рост цен на жилье перекрывает эффект от снижения процентной ставки. Правительство само признает, что не более десяти процентов граждан могут воспользоваться ипотечными кредитами;
  • отсутствие уверенности граждан в возможности гарантированно по объему и по срокам осуществлять расчеты по кредитам и процентам в течение 5-ти,10-ти или 15 лет в силу жизненных различных обстоятельств, которые могут произойти в эти периоды (социальная неуверенность), при этом постоянно предполагать риски «отъема» жилища как залога.

Массовый невозврат кредитов — это тоже реальность, которая в скором времени может возникнуть. Наверное, уже сегодня необходима система мер и мероприятий (не фискальная) для поддержки источников возврата и страхования капитала банков и агентств, и поддержки населения. Главное, чтобы система мер, как-либо ужесточающая расчеты за кредиты с возможным изъятием жилища в качестве залога, была адекватна задачи национального проекта, то есть ликвидации жилищной проблемы в стране через создание условий гражданам для его приобретения с учетом осуществляемой государством поддержки.

Поэтому рост объемов ипотечного кредитования и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам являются необходимыми, но недостаточными мерами для решения жилищной проблемы в государстве.

Существенная проблема при реализации национального проекта — невостребованность ипотечной системы жилищного кредитования частью населения (некоторыми категориями граждан) в силу объективных и личных жизненных обстоятельств.

К таким категориям следует отнести граждан с инвалидностью, граждан с разного вида заболеваемостью: с психическими расстройствами, алкоголизмом, туберкулезом, онкологическими новообразованиями. Численность таких людей, проживающих в Тюменской области и состоящих на учете в системе пенсионного фонда и в лечебно-профилактических учреждениях, более 250 тысяч (таблица 1) . В целом в России таких категорий граждан почти 18 миллионов человек. Необходимо учесть также численность безработных, среднегодовое количество которых за последние пять лет в РФ составляет около 5 миллионов человек, в том числе в Тюменской области 126,3 тыс. человек (данные на декабрь 2006 года). Также следует учесть граждан, живущих с денежными доходами ниже прожиточного минимума, которых в России около 30 миллионов человек и в Тюменской области около 400 тысяч человек. И нельзя забывать граждан, осужденных по приговорам судов и уже отбывших сроки в колониях. Им тоже нет доступа к ипотеке.

Уже, исходя из сказанного, можно сделать вывод, что решение национальной задачи по обеспечению населения доступным жильем еще не завершено в своей программной части и требует серьезной доработки, в том числе по обеспечению жильем граждан, которым ипотека недоступна по различным обстоятельствам.

Но это одна сторона серьезной проблемы в достижении целей национального проекта. Другая сторона проблемы, не менее объемная по финансам и задачам, — это готовность промышленности к участию в жилищном строительстве в требуемых государством темпах роста.

Каково исходное состояние показателей производства продукции отраслей экономики, задействованных в национальном проекте? Производство основных видов продукции промышленности строительных материалов (цемент, железобетонные изделия и конструкции, стеновые материалы и др.) снизилось в 2003 году по сравнению с 1990 годом в среднем более чем на 50 процентов. Коэффициент обновления и выбытия основных фондов всех отраслей, производящих товары, составлял в 1990 году 6,7, а в 2003 году — 1,6. Все это свидетельствовало о неготовности промышленности РФ к выполнению задачи обеспечения населения доступным жильем. Последние два года ситуация в стройиндустрии изменилась, и начался рост производства, но и этого недостаточно, и отраслям требуется ускоренное наращивание объемов.

Непростая ситуация и в Тюменской области, которая наглядна видна в динамике основных показателей жилищного строительства и производства стройматериалов:

1973 г. 1985 г. 2005 г. 2006 г.
ввод в действие жилых домов общей площадью (тыс. кв. м.) 936,4 2616,0 1321,8 1526,5
производство стройматериалов и продукции деревообрабатывающей промышленности:
кирпич строительный (млн. шт.) 240,7 389,7 188,8 214,2
сборные ж/б конструкции и детали (тыс. м. куб.) 407,3 910,6 988,1
пиломатериалы (тыс. м. куб.) 1925,0 502,0 527,0
фанера (тыс. м. куб.) 25,1 43,5 49,5
стандартные дома из деревянных конструкций (т. м. кв. общ. пл.) 126,0 статистики нет

Предприятия стройиндустрии областей УрФО в целом также отстают в объемах производимых стройматериалов:

1985 г. 2003 г. 2006 г.
кирпич строительный (млн. шт.) 2130,0 1190,4 1002,0
цемент (тыс. тонн) 10415,7 3748,8 6233,0

Как видно, динамика производственных показателей свидетельствует об отставании стройиндустрии от требуемых темпов строительства жилья. Поэтому, когда стоит задача наращивания темпов жилищного строительства, то даже при наличии достаточных бюджетных и частных источников финансирования не следует забывать азы планирования: производственные возможности отраслей стройиндустрии должны быть сбалансированы с объемными задачами национальных проектов. Также следует учитывать, если спрос на продукцию стройиндустрии не покрывается предложением в текущем периоде и не будет обеспечен в среднесрочной перспективе, то это скажется на дополнительных темпах роста инфляции. Инвестиционный ресурс обесценивается и будет дальше обесцениваться рыночной ценой квадратного метра жилья без существенного увеличения объемов.

Что видится для решения обсуждаемой проблемы? Во-первых, определить текущие, среднесрочные и долгосрочные количественные показатели жилищного строительства, соответствующие жилищной проблеме всех категорий граждан с учетом прогнозируемой демографической ситуации, различий в уровне доходов, возраста, социального статуса, здоровья и иных значимых характеристик. Необходимо установить платежеспособный потенциал каждой категории граждан и определить объем дефицита финансового ресурса, взяв за основу уровень необходимой доходности для приобретения жилья. Приступить к поиску и согласованию организационно-финансово-ресурсных моделей оптимального решения задачи обеспечения жильем для каждой категории граждан. Во-вторых, выбрать правильное направление инвестиционной политики для концентрации финансовых ресурсов, а также созданию финансово-инвестиционных условий для реконструкции, модернизации и расширения производственных мощностей отраслей строительной индустрии (промышленности строительных материалов).

Очевидно, без активного задействования механизма государственного регулирования такие задачи в короткий срок решить невозможно. В чем следует активизировать этот механизм при выполнении национального проекта в Тюменской области? Во-первых, продумать вопрос по использованию средств областного бюджета для развития стройиндустрии, может быть, и в рамках программы «Сотрудничество». Исполнение областного бюджета за 2006 год свидетельствует об имеющихся возможностях мобилизации средств для развития отрасли в объеме не менее 10 млрд. рублей в год. Создание «Бюджетного фонда развития стройиндустрии» для финансирования на возвратной основе инвестиционных проектов вполне приемлемое решение. Посредством такого фонда возможно: либо финансирование и приобретение технологий для вновь создаваемых государственных предприятий целевого назначения, которые по выходу на проектный объем производства необходимо акционировать и через реализацию акций возвращать использованные средства в бюджет; либо принимать участие в долевом финансировании на возвратной основе уже действующих предприятий. Действующий сегодня механизм компенсации процентов по кредитам, взятым предприятиями для финансирования инвестиционных проектов, включенных в областные программы, необходимая, но не достаточная мера для наращивания жилищного строительства.

На первом заседании думского комитета по бюджету, налогам и финансам было отмечено (по материалам прессы), что правительством области отобрано более 60 приоритетных инвестиционных проектов почти на 150 млрд. рублей. Из отчета следует вывод, что инвесторы не спешат участвовать в финансировании этих проектов и спланировать приход инвесторов с потребностью развития стройиндустрии в текущей перспективе практически невозможно. Как видится, назрела необходимость корректировки инвестиционных планов с задачей формирования реального механизма привлечения инвестиций, в том числе с частичным использованием бюджетных средств.

Во-вторых, следует активизировать банковскую деятельность в направлении развития проектного финансирования при реализации инвестиционных проектов объектов стройиндустрии. Не секрет, что такое финансирование сегодня не всегда выгодно банкам, так как необходимо формировать новые внутрибанковские структуры, корректировать нормативную базу и увеличивать ресурсы. Имеет смысл выйти с предложением в Центральный Банк РФ о пересмотре нормативной базы работы коммерческих банков для стимулирования развития проектного финансирования и роста объема ресурсов для долгосрочного кредитования инвестиционных проектов. Дополнительные страховые резервы можно сформировать за счет средств Стабилизационного фонда. Реализация таких мер также позволит приступить к строительству и модернизации основных фондов стройиндустрии.

В-третьих, необходимо изучить и использовать практику строительства жилья для бюджетников Республики Казахстан. Практика заключается в финансировании за счет средств республиканского бюджета строительства жилья по объявленной фиксированной стоимости одного квадратного метра (по капитальным вложениям) и дальнейшей передачи его в найм или продажи в рассрочку работникам бюджетной сферы. При этом такое жилье не выходит на вторичный рынок. Исходя из поставленной Президентом РФ задачи по ускорению выполнения национального проекта, можно предположить, что рано или поздно, придется использовать средства бюджетов (также практика советского периода) для строительства жилья бюджетникам и иным категориям граждан, оговоренным выше. Уже сегодня надо обсуждать эту тему.

В-четвертых, для поддержки и роста платежеспособности населения при приобретении жилья следует привлечь финансы предприятий. В реализации национального проекта не задействована прибыль предприятий и организаций, в том числе для поддержки своих работников при оформлении ипотечных кредитов и оказании финансовой помощи по их возвратности. Здесь, как стимулирующую меру, необходимо разрешить предприятиям компенсировать проценты по жилищным кредитам своим работникам за счет прибыли предприятий до ее налогообложения в части, которую должны определить органы государственной власти. Обсуждение данной льготы можно инициировать для последующего внесения дополнительной статьи в Налоговый кодекс РФ. Дополнительно возможно обсудить вопрос о компенсации (погашении) части кредита за счет прибыли предприятий до налогообложения.

Также следует рассмотреть вопрос по упрощению применения льготы по подоходному налогу, направляемой на компенсацию стоимости приобретаемого жилья, таким образом, чтобы подоходный налог, удерживаемый из заработной платы, мог сразу (ежемесячно) направляться на погашение кредита или процентов по кредиту.

Таким образом, для придания ускоренной динамики выполнению национального проекта «Доступное и комфортное жилье» необходимо сбалансировать по темпам и объемам несколько взаимозависимых составляющих: доходы населения, строительные мощности, производство стройматериалов, использование бюджетных средства, внесение дополнений и изменений в законодательные акты.

Жилищная тема, естественно, требует дальнейших обсуждений и позитивных предложений.

Таблица 1

РФ (млн. человек) Тюменская область (тыс. человек)
Численность населения (на 1.12.06 г.): 142,2 3 337,5
Численность населения в возрасте от 20 до 55 лет (данные за 2004 г.): 76,88 (или 53 % от общей численности населения) 1 950 (или 59,3 % от общей численности населения)
Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума: 20,6 % (или 29,7 млн. чел.) 13,1 % (или 431 тыс. чел.)
Численность инвалидов, состоящих на учете в системе пенсионного фонда РФ (на 1 января 2004 г.): 11,0 152,3
Численность больных с психическими расстройствами и расстройствами поведения, состоящих на учете в лечебно-профилактических учреждениях: 1,84 32,5
Численность больных состоящих на учете в лечебно-профилактических учреждениях с диагнозом: алкоголизм и алкогольные психозы: 2,2 55,7
Численность больных с диагнозом активный туберкулез, состоящих на учете в лечебно-профилактических учреждениях: 0,38 13,7
Численность больных со злокачественными новообразованиями, состоящих на учете в лечебно-профилактических учреждениях: 2,26
Численность осужденных по приговорам судов, вступивших в законную силу: 0,77
в том числе в трудоспособном возрасте, без определенных занятий: 0,39
Среднегодовая численность осужденных:
с 1998 по 2003 годы: 1,06
с 1994 по 2003 годы: 24,9
Среднегодовая численность занятых в экономике: 65,67 1688,5 (или 50,8 % от общей численности населения) на конец ноября 2006 г.
в том числе численность неквалифицированных рабочих в различных отраслях экономики и профессии неквалифицированных рабочих, общие для всех отраслей экономики: 7,74
Численность занятых в экономике в возрасте старше 50 лет: 13,83 (или 21 % от численности занятых в экономике)
Численность работников с начисленной з/платой на уровне и ниже прожиточного минимума (рассчитано в отраслевом разрезе): 16 млн. чел. (или 24,4 % от численности занятых в экономике)